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上海地价“暴跌”84%!王健林、李嘉诚、潘石屹都“逃跑”了!
(博讯北京时间2017年7月28日 转载)
     作者:刘晓博
    来源:凤凰财经
    
    破局!刚刚,上海传来大消息!楼面价破6千!
    
    7月4日,上海市宣布的两块“只租不售”土地,今天正式成交!
    
    据上观新闻报道,今天(7月24日)下午14:00,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的,均为国有企业。
    
    这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动。

    根据上观新闻的报道,两块土地的最后拍卖的楼面价分别为:张江地块方面,成交楼面单价为5569元/平方米;嘉定地块方面:成交楼面单价为5950元/平方米。
    
    6000元的楼面价,最终开发商的成本是多少呢?
    
    据“暴财经”分析,新的只租不售模式下,房屋成本应该是: 土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。
    
    把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。
    
    租金回报率多少?
    
    目前,在嘉定地块周边,出租一套90平米的大概需要4100。
    
    这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。
    
    所以,之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧,如今看来大概是多虑了。
    
    断了所有人后路!上海正式宣布:“一价清”
    
    周末,楼市再传大消息:上海出台了被称为“一价清”的调控措施。
    
    上海住建委在其官方网站,公布一份与上海物价局联合签署,名为“关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知”的文件,对房地产销售提出了如下要求:
    
    1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用;
    
    2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。
    
    3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。
    
    4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格,以及价格有效期)、公示价格承诺书。
    
    5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。
    
    6、本通知自发布之日起执行。
    
    这是啥意思?其实很简单,进一步堵塞漏洞,加强调控。不仅不给开发商留后路,也不给政府自己留后路。
    
    主流媒体一直在报道房价下跌,但是老百姓不信,因为大家都知道虽然备案价降低了,但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。比如要求单独支付高于市价的装修费,比如捆绑销售车位,甚至赤裸裸地通过中间人,向你每套房子要数十万、上百万的茶水费之类。
    
    任何规定,不讲违规怎么处罚,都是假把式。显然,这次增大了“违规“成本,尤其是构成犯罪的,移交司法机关处理这一句。真细究起来,如收茶水费,就可牵涉到”商业贿赂“、”偷税漏税“等罪名。
    
    敢不敢出台“一价清”,已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为“一价清”不仅断了开发商的后路,也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。
    
    所以,上海的决绝是令人震惊的:这次出台“一价清”虽然不是第一家(此前重庆、西安等地有类似措施),但仍然堪称力度空前,可见上海要把房价真正摁下去的决心。
    
     2017,历史性转折的一年?
    
     从去年开始,国家开始提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,以及酝酿建立“长效机制”。刚开始,很多人以为这只是一次普通的楼市调控。
    
    但是,他们想错了。
    
    雄安新区的出现,是第一个重磅炸弹。今年4月份,北京大学首都发展研究院院长李国平曾表示,雄安新区一定要考虑以建廉租房、公租房和单位自建房为主。河北省常务副省长袁桐利接受新华社专访时也说,要要研究制定适合新区发展需要的住房保障体系,严格限制商品房开发。
    
    随后,厦门开启了限售的先例,二三十个城市跟进。在一些城市,甚至出现了“追溯性限售”。也就是说,不仅仅新政颁布后买的商品房被限售,此前一两年买的也被限售。
    
    再往后,100%的自持项目开始在土地拍卖市场上出现,直到上海直接把转让的土地性质定位为“租赁住房”。
    
    这两天,更具爆炸性的消息来了——国家圈定了12个城市,搞住房租赁的试点。9部委联名下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。
    
    也就是说,国有企业、政府将强势介入租赁行业、设立“住房租赁交易服务平台”。而之前,这些领域都是完全市场化的。
    
    很显然:在人口有显著流入的大中城市,未来新增住房的结构的确将发生重大转折,政府控制的保障房、国企控制的租赁住房的比例,将超过半数。
    
    从这个意义上说,2017年的确是住房的历史性转折之年。
    
    炒房客的末日或将真的到了
    
    投资,不是比谁赚得多,而是比谁活得久!
    
    房子是用来住的,不是用来炒的。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。
    
    对这个事情,讲得最直白的,是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到:未来房子如葱。马云说,过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。
    
    中国一二线城市房价之高,已偏离了价值。现在一线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。这也就是说:换到股市,就相当于70倍的市盈率。而现在,我大A股的平均市盈率也不过才16.8倍而已。
    
    明眼人都能看出:这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价,其实不过是沙上筑塔,一旦投机情绪降温,裸泳者就将现出原形。
    
    高涨的房价,是以透支大多数普通年轻人的激情,消耗一个家庭全部生命力为代价的存在。这种透支国人生命力的挣钱模式有多少存在的价值?就算有,又能存活多久?
    
    调控让楼市降温,这个世界开始惩罚炒房者。那些入市较晚的跟风炒房者既没有“温州炒房团”的资金实力,又没有更多的融资渠道,更何况温州炒房团还狠狠地栽过跟头,那些没有实力弱小的炒房者只能在这轮调控寒冬中独自苦撑,能撑多久?谁都不知道。
    
    智者顺势而为!别侥幸,如果执迷不悟,该来的,迟早要来!
    
    房地产突然传来大消息!任志强一夜白头,马云预言将成真!
    
    刚刚,人民日报海外版发声:中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾!
    
    随即,广州楼市爆出大消息!提出中国住房租赁史上可能具有里程碑意义的一条措施:租购同权!这意味着,在广州,只要是符合条件的租房人,未来也可与业主一样,其子女享有同等就近入学的权利。
    
    再看看任先生的最新房地产评论视频中的形象,内心无比的心酸,两鬓花白,这才几个月,仿佛跨越了十年。老了!一夜白头!
    在经历了一系列禁言之后,物是人非!楼市已不是那个楼市,任大炮已不是那个炮!小编找来他的铁哥们儿潘石屹的最新采访视频:房价必降!意思听明白没有,就是房价必降!
    
    潘石屹在接受采访的同时,在加快甩卖房地产。4年的时间光上海潘石屹就卖出5个半项目,累计金额达236亿元。
    上海地价“暴跌”84%!王健林、李嘉诚、潘石屹都“逃跑”了!
    随着万科王石谢幕、仅仅过去半年,王首富就忘记了自己的小目标,将万达城和万达旗下酒店一齐打包卖了······中国房地产标志性人物渐行渐远
    
    前不久,马云说“八年后房子就像大白菜”。
    
    在接连不断、密不透风的政策严打下,楼市已经扛不住了!7月18日, 国家统计局发布数据显示,6月份,70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅连续回落,一线城市房价环比下降。
    
    中国的房地产市场,真的到了变天的时间!
    
    一个房地产的时代已经开始谢幕!
    
    (一)
    
    先知先觉者胜,后知后觉者平,不知不觉者败。
    
    最近,三个重要信号基本同时扑来,可惜很多人或不知不觉!
    
    1、北京传来大消息:国家设立金融稳定发展委员会,M2再创历史新低!
    
    刚刚,国家成立了金融稳定发展委员会,明确要求:要推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。并强调党中央对金融工作集中统一领导。
    
    简单来讲就是,以后一行三会都归大大直接管了!
    
    M2增速连续两个月低于10%
    
    5月份M2增速跌破10%,达到9.6%,已经是大跌眼镜了,昨天公布的6月数据,中国的M2M1M0这3大数据,同时降低,而且降幅不小。其中,M2同比增长更是跌到9.4%。
    
    结合最近特别强调的“坚定执行稳健的货币政策”,M2持续低于10%将成为新常态!
    
    央行《报告》中还彪了这一句:只要实体经济的合理融资需求得到满足,M2增速放缓可能是新常态!
    
    弦外之音:实体经济可以借,而且要多借!而金融、房企要少借,甚至不借!
    
    无论是金融稳定发展委员会的成立,还是上半年M2的收紧,都可以看出:金融去杠杆、防风险,国家这次是玩真的!
    
    对房地产,这次国家要拧紧水龙头了!老王手里是真的没钱了!
    
    2、国家统计局首次披露:中国人不缺房子!
    
    近日,国家统计局在一份报告中提到:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。
    
    这应该是中国首次披露全国居民人均住房建筑面积这一重要数据。
    
    40.8平方米!而根据国际经验,当一个地区的人均住宅面积达到或者超过33平米的时候,说明这个地区的房地产业开始过剩了。
    
    中国人到底缺不缺房子?这个困扰了三代中国人整整20年的世纪大难题,今天,终于一锤定音:
    
    中国人,不缺房子!
    
    说白了,中国的房价这么高,并不是因为房子少(一线城市相对稀缺,其它二三四线根本不缺),最根本的原因就是房地产彻底的金融化,房子成了纯粹投机的金融产品,银行无限量放水,全民炒房!
    
    房价过高已经严重影响了中国的竞争力:全民炒房、脱实向虚!辛苦打拼几十年的企业家卖掉工厂来炒房,无心实业;老百姓辛苦几十年抵不上买套房,无人工作(有媒体称今年两次火箭发射失败,都是因为航天系统的年轻人买不起房,无心工作);房价导致各种成本大幅上升,中国产品在国际上的竞争力越来越差!
    
    强调:要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。现在到了必须解决房价问题的时候!
    
    3、上海深圳:住房供应量放开!
    
    7月7日,上海宣布:未来5年将供应170万套住房,同比大涨60%。在这些新增住房里,租赁住房高居榜首为70万套,保障性住房为55万套;商品住宅只有45万套,而且以中小户型为主。
    
    深圳紧随而上,也随之宣布:2017年新增安排建设商品住房的套数提高1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。
    
    上海深圳土地供应量的明显放大,以及用于租赁住房的大幅增加,预示着两地的房价基本没有多少上涨空间了。
    
    而现在北京、上海等城市,房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源,比如优质的学校,医疗等资源。这些资源往往具有独占性(即按片划分的择校体系),也就是说,只有买房子的人,拥有产权的人才能够享受。稀缺就会导致溢价,因此最贵的房子往往是所谓的学校房,医疗房。因此说,广州提出的租购同权具有里程碑的意义!
    
    多炮齐发,可以断言,中国房地产行业的高暴利时代已经过去了,楼市的黄金时代,已渐行渐远!
    
    (二)
    
    当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候,先知先觉的收割者正在从楼市里鱼贯而出。
    
    春江水暖鸭先知,当年股灾的时候,徐翔精准逃顶,股灾后又精准抄底,现在咱们看看楼市的大佬们在干嘛:
    
    1、李嘉诚疯狂抛售。
    
    “别让李嘉诚跑了!”一度是网络热议话题,之所以给李嘉诚扣上“跑路”的帽子,是因为有人算了一笔账:如果长实地产成功出售上海陆家嘴世纪汇(当时报价200亿人民币,并未达成交易),那么李嘉诚近三年来将国内资产套现上千亿元。
    
    李嘉诚更坦言:我在地产经营上步步为营。如果地产价格太高,到老百姓买不起的时候经营就有风险了。我不会冒险去赚最后一个铜板。
    
    2、万达打包白菜价大甩卖。
    
    近期,房地产市场最大的新闻,当数万达集团将酒店和文化旅游项目以631.7亿元人民币出售给融创中国,而且是借钱给融创卖!
    
    631亿元就卖了?这简直就是白菜价甩卖LV包啊!
    
    万达为什么要将自己的“家底”用这种“跳楼价”出售?其中原委众说纷纭。
    
    吃瓜群众能看到的,是不少开发商绷紧的资金链,或已勒住了自己的脖子,日子越来越不好过了。
    
    3、潘石屹不再拿地开发新项目。
    
    无独有偶,SOHO中国也在不断卖地。
    
    SOHO董事长潘石屹还宣布了,将不会再拿地开发新项目了。潘石屹认为,因为中国尤其是二三线城市,大量的房子都在过剩,以后SOHO中国不会再拿地开发新项目,也基本不会收购改建。
    
    在业内,潘石屹被很多人视为是一个胆子比较小比较谨慎的人。连潘石屹都发出这样的判断,房价的冬天,还远吗?
    
    4、万科撤退,转型物流地产。
    
    7月14日下午,万科宣布:790亿“组团”收购新加坡物流地产巨头普洛斯。
    
    郁亮说了,之所以收购普洛斯,是因为万科要在物流地产领域完善布局,实行城市配套服务商战略。
    
    普洛斯在中国38个城市拥有252个物流园。未来,万科或可借助普洛斯在物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系。
    
    其实,万科这个做法并不突兀。今年3月下旬,正在各家房地产商卖房卖得手抽筋、赚钱赚的合不拢嘴的时候,万科已经先知先觉地宣告:准备迎接楼市下跌!
    
    现在北京的租售比已经快降到1%,租房要出租100年才能回本,相当于股市100倍的市盈率。
    
    当年股灾前,小散们也是不看市盈率,只讲“市梦率”,然后呢,股灾了,血本无归!
    
    楼市也是一样,现在都是大佬在跑,小老百姓在恐慌性接盘!出来混,迟早是要还的!
    
    这个夏季,炎热无比,但对地产业来说,这却是一个寒入骨髓的冬天。卖!卖!卖!已成为地产商的主打歌!
    
    散场了,用当时蜂拥而来的速度呼啸而去!
    
    (三)
    
    股灾之后,钱都进了楼市,如今金融严管下,不让炒房,保险姓保,互联网金融呵呵之后,资金该流向何处?
    
    中央金融工作会议的四句潜台词
    
    一、强调回归主业与监管体制调整是个矛盾体。金融工作的“重要原则”,就是“回归本源,服从服务于经济社会发展,“脱虚入实”和“监管从严”会延续很长时间。
    
    二、金融的普惠性被反复提及。要把国有企业降杠杆作为重中之重,抓好处置’僵尸企业’工作。不单是金融去杠杆,企业也要去杠杆。这样,普惠金融就变得很重要,一方面金融服务实体经济另一方面,还金融扶贫工作。所以普惠金融体系将是未来金融改革的主要方向。
    
    三、在金融会议上强调地方债务风险。“终身问责,倒查责任”,单纯追求增长已没有意义。地方政府的属地风险处置责任,也提出了要强化,这将极大的增强地方政府压力感。再依靠地方举债基建难了,以后要努力市场营销找钱PPP了。
    
    四、IPO常态化会继续。会议对过去一段期间IPO常态化推行的肯定,也表明今后会力推。所以中小创会越来越不值钱,而奶牛型蓝筹将会越来越受到青睐。
    
    结语
    
    抛开老一辈不说,对于年轻人,过去十年,主要的上升通道或者说红利区,无非金融、地产、互联网三个方向,其特点都是宽松管制、野蛮生长、规模爆发。
    
    但是从2016年起,尤其是第五次金融会议的召开,可见的未来是:
    
    1、严控金融,去杠杆,盯死资产转移。
    2、锁死地产,只能住不能投。
    3、搏眼球的野蛮手段不再能用,同时AT的寡头格局已经形成。
    4、新商业的浪潮已经到来,人工智能将渗透到各商业领域,新技术和新模式将层出不穷。

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