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驯服中国楼市:不可能的任务
(博讯北京时间2017年7月14日 转载)
    
    来源:华尔街见闻
    
    驯服中国楼市:不可能的任务
    图为深圳的公寓楼。深圳市的平均房价是家庭年收入的44倍。
    
    中国越想给火热的房地产市场降温,中国人就越执迷于买买买。每次有购房新政策出台时,都会引得买家蜂拥进场,他们还笃信政府不会让楼市崩盘。
    
    今年2月,广州楼市陷入疯狂,各大国有银行随之上调了抵押贷款利率。而后,广州政府提高了二套房首付并限购多套住房。
    
    结果却是广州房价继续攀高,而与广州相隔不远的另外一个城市的房市急剧升温。
    
    新规出台后,56岁的广告业高管Pei Zhiyong无法在广州购买第三套房。4月的一个周日,他开着宝马SUV来到一小时车程外的佛山,去看一个新推出的河边高层楼盘。他认为这是理想的买入时机。
    
    Pei Zhiyong称,政府的调控力度越大,房价的涨幅越大。
    
    每次有购房新政策出台时,都会引得买家蜂拥进场。很多人生怕落后于人,于是大举借钱购房。在他们看来,虽然政府不断出台调控措施,房价还是会继续上涨。如果哪一天政府为了刺激经济增长不得不放弃调控,那么房价将突飞猛进。
    
    他们还笃信共产党不会让房价崩溃。中国社会科学院住房专家倪鹏飞说,政府将不遗余力地确保楼市不出现大起大落的现象。
    
    购房者依旧热情高涨,凸显出政府无法控制经济增长一直依赖的房地产市场。据穆迪投资者服务(Moody’s Investors Service)的数据,10年前,包括建筑和家居在内的房地产行业占中国GDP比重约为10%,到如今已接近三分之一,既反映出其他投资选择的匮乏,也反映出制造业增长的式微。
    
    由于中国企业负债高企──据瑞银(UBS)分析师测算为GDP的164%,中国政府已转向借助负债水平较低的部门维持经济继续增长。
    
    曾经,中国家庭较低的负债让政府官员和经济学家感到放心,他们认为即便房价暴跌也不会触发全面金融危机。但是这一局面已被购房热潮打破。以按揭贷款为主的长期家庭贷款目前占到银行新增贷款总额的三分之一。根据穆迪的数据,中国家庭负债占GDP比重已超过42%。这个比例在三年间上升了九个百分点,且已超过和中国同为新兴经济体的巴西、墨西哥、土耳其还有俄罗斯。在美国,该比例在楼市危机期间曾高达85%左右。
    
    驯服中国楼市:不可能的任务

    有意向的购房者乘坐公车穿梭在兰州各大楼盘看房。
    
    中国政府希望避免房地产泡沫进一步恶化,担心若楼市崩盘可能会导致银行系统出现大规模违约,在未来数年间给宏观经济造成负面影响。而另一方面,政府又担心投资放缓或冲击经济增速。一些经济学家已经警告称,近期的楼市调控措施正促使一些开发商放慢新的项目,这可能会在今年晚些时候给经济增长构成拖累。
    
    中泰证券(Zhongtai Securities)首席经济学家李迅雷在报告里写道,日本和美国的历史经验告诉人们,不存在永远上涨的市场。
    
    经济学家称,虽然中国楼市泡沫膨胀,但不易出现象美国10年前遭遇的那样全面的楼市衰退。按照规定,中国购房者需支付至少30%的首付。而因为中资银行将贷款打包成证券产品出售的能力有限,他们也并不提供导致美国楼市崩盘的那种高风险的抵押证券。此外,住房抵押融资(使房屋所有者能够将其住房作为抵押进行借贷)交易在中国尚未全面推开。
    
    中国社会科学院高级经济学家张明的分析显示,深圳市的平均房价是家庭年收入的44倍,而纽约市只有大约12倍。
    
    中国政府的数据显示,中国70个大中城市5月份房屋销售价格同比上涨9.7%,涨幅高于去年9月份最新一轮房地产调控出台时的9.3%。
    
    在某些一线城市,狂热的房地产市场有所降温。上海5月份的房价同比上涨31%,升幅小于去年9月份的50%。北京5月份房价同比上涨22%,4月份为上涨33%。
    
    在地处戈壁滩边缘的污染严重的工业城市兰州,房地产市场依然热力不减。待售房屋被购房者挤满,其中包括一些小企业的老板,他们觉得买房子比开商店办工厂更赚钱。
    
    去年9月份,就在中央政府首次颁布调控措施时,兰州房价开始上涨。到了去年12 月份,该市房价同比上涨27%。今年4月份,兰州市也颁布调控措施,上调了首付比例并限制了市中心二套房、三套房的购买。
    
    兰州市住房部门的副局长Gao Jia在4月份接受访问时靠在椅子上一边抽烟一边表示,兰州的房地产市场过热,政府需要确保房价稳定上涨,而不能过快。
    
    在人口700万的制造业城市佛山,随着广州市限购政策的颁布,大量购房者来到佛山购房,推动该市房价近几个月上涨18%。
    
    驯服中国楼市:不可能的任务


    Pei Zhiyong4月份在佛山市的一个小区购买了一套可俯瞰德胜河的高层住宅。他打算用他和妻子刚出售的广州市一套开间的所得来支付这套三室住房。他说,广州市的那套开间自13年前买下以来已经上涨了50多倍。
    
    他说,任何投资都不如买房更赚钱;股票风险太高了。
    
    今年5月份,佛山市一处购物中心的公寓楼开售,一名中年家庭主妇为了抢到一套房子,让房屋经纪人在售楼处彻夜排队等候,她说,佛山到广州就像布鲁克林到曼哈顿。这个叫Huang Kai的经纪人说,总共300套房源两天半之内就卖光了。
    
    佛山楼市的崛起并没有让广州楼市降温。位于广州市南部的新高层住宅Blessed and Colorful Apartments的销售代理说,这里的房价从1月份开售以来上涨了将近30%。
    
    27岁的网页设计师Zhang Ying今年1月份在另一个住宅区贷款买了一套两居室,她的月收入大约是1,500美元,每月还贷就用去将近80%。她坦言自己就是房奴。
    
    在一些中小城市,房地产市场升温缓解了早先因为过度开发而造成的供应过剩,减少房地产过剩也是中国政府的一个目标。
    
    在位于北京以东两小时车程的制造业重镇唐山,因为限购政策无法在北京投资的购房者纷纷涌入这里,催热了当地的房地产市场。5月份唐山消化存量房大概需要的时间为27个月,已低于去年11月份的38个月。
    
    很多购房者似乎是投资客,并不打算搬到该城市或在那里工作。5月末,唐山有关部门上调了首付款要求,以抑制投机性购房。
    
    Gao表示,中国中部城市兰州的房价上涨也是受到外地购房者的推动。
    
    退休会计人员Zhang Xiaoqi在为儿子看房。今年初她为房子准备了20%的首付款。但兰州将最低首付款比例上调至30%后,她就放弃了。
    
    她说,本来还买得起,但现在太高了。她认为调控措施推动了房价上涨。
    
    但兰州一位53岁的工程师仍决心买房。他一边浏览装有吊灯的欧洲古典风格装修的房子,一边说,越难得到,就越想要,得在房价继续上涨之前买到房。
    
    驯服中国楼市:不可能的任务

    兰州新区的空置房。从兰州市区到新区需要大约一个小时的车程。
    
    穆迪称,去年底房地产在中国家庭资产中所占的比重为68.8%。在美国这一比例不足60%。
    
    社科院住房专家倪鹏飞估计,目前中国高达50%的住宅购买是出于投资目的,这种状况令中共领导层感到担忧。
    
    中国国家主席习近平在去年12月份的中央经济工作会议上表示,房子是用来住的,不是用来炒的。这次会议的主题是设定2017年主要经济发展目标。
    
    不过中国政府却迟迟没有推出房产税,征收房产税将增加拥有住房的成本,打击人们投资房地产的积极性。开征房产税将加重负债已然较高的购房者的负担,中国政府缺乏强制征收房产税的政治意愿。
    
    另一个减轻房地产泡沫压力的办法是投放更多土地用于开发。但地方政府依靠土地出让金收入为地方的政府项目提供资金,而在地价上涨的情况下,地方政府会采取惜售的态度,一点一点将土地出售给开发商。
    
    北京和上海出台的旨在抑制房地产热潮的新规引发了一些买家和卖家的愤怒。
    
    在最近的一个周末,为表达对受阻的房地产交易的不满情绪,数百人在上海一条繁忙的购物街上举行了游行。社交媒体上传播的视频显示,抗议者与警察发生了冲突,一些抗议者被警方拖走。在中共十九大即将召开之际,这是极不受欢迎的社会动荡事件。上海市政府之后很快放松了对开发商和买家的部分规定。
    
    今年5月一些人在北京市政府外抗议,今年30岁从事销售工作的Cui Meng是其中一员。今年早些时候,她挂牌出售自己的公寓,并从一个朋友那里借了人民币90万元来购买一处总价人民币400万元的三居住房。
    
    而在3月份房地产调控措施生效后,购买她的公寓的人毁约,并要求她返还定金。由于未能出售这套公寓,Cui也就无法偿还从朋友借的钱,并且面临占到她夫妻二人总收入约65%的抵押贷款还款压力。她说,压力太大了。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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