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千亿项目“侏罗纪”玩法——圈地“造城热”
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(博讯北京时间2013年11月14日 转载)
    
     来源:南方周末
    
    千亿项目“侏罗纪”玩法——圈地“造城热”@660x440
     大庆市“侏罗纪”公园的选址上,工地已停工,项目已夭折,只剩下破败的霸王龙道具。 (南方周末记者 彭利国/图)
    
    以“侏罗纪公园“为名,一个名叫王耀民的美籍华人,游走中国,巧立公司,与多地政府合演了一幕幕千亿戏码的梦幻大戏。步步红线,处处搁浅。
    
    在当下中国地方“转型热”“造城热”中,侏罗纪玩法并不新奇,却屡试不爽,足以警示主政者:土地者,国之大事,不可不慎,项目者,良莠杂陈,不可不察。
    
    梦碎“侏罗纪”
    
    中国第一座侏罗纪公园远去了。
    
    若不是被“恐龙”包围,黑龙江省大庆市东北角的御锦台售楼处并无特别之处。八只仿真恐龙三面环绕,在2013年10月底的连日大雾中,“森然欲搏人”。
    
    马路中央最大的“霸王龙”,塑料表皮已脱落,露出了泛黄的海绵,皴裂的尾巴缠满黑色胶带。这些两年前尚能动能叫的“恐龙”,而今安静下来,除了供路人合影,唯一的价值似乎只是昭示这片土地已然破碎的宏大梦想。
    
    梦想足够宏大:“堪称世界最前沿的休闲娱乐度假王国”、“比美国、日本同类公园气势更恢宏”、“全国第一家,世界第三家拥有此公园的城市”……
    
    时光倒回2011年5月30日上午。在喧天锣鼓与礼炮声中,大庆市官员与投资方代表宣布投资57亿元的“北国之春梦幻城侏罗纪公园”破土。
    
    “美国侏罗纪公园的设计,代表的是前30年的水平;想看后30年的,那要到中国的大庆。”侏罗纪公园的主推手——梦幻侏罗纪探险时代(北京)投资管理有限责任公司(以下简称北京侏罗纪公司)董事长、美籍华人王耀民如是说。
    
    如今,一块褪色宣传牌上标注的竣工日期——2013年9月30日已经过去。50公顷的空地上,公园无从寻觅。一位曾在此施工的建筑商说,早在2012年底,工地就归于寂静。
    
    “他(王耀民)从项目里已经撤出去了。”2013年10月28日下午,南方周末记者拨打王耀民此前使用的手机号,电话那头,一个否认自己是“王耀民”的男中音说,“他的心脏出问题了,抢救完以后可能回美国治病去了。”
    
    不过,就在电话打通前一小时,其北京总部工作人员还称“王总去大庆了”。两天后,有人在大庆见到了王耀民,“精神状态不错”。
    
    闪躲的王耀民正陷入焦灼。知情人士称,其资金链已经断裂,国家审计署曾两次派员审计该项目,大庆市政府已经解除了与王的合同,大庆市公安局亦已介入调查王耀民团队,甚至一度对其监视居住。
    
    尴尬中的大庆官方直到2013年国庆节过后,才给了外界一个模糊解释:“项目建设形象进度还有一定差距。”大庆市高新区的官方回应称,“这样的差距主要是受到市场环境变化、国家收紧银根等因素的影响,投资主体自有资金不能及时跟进,使得后续建设资金投入不够。”
    
    “圈”了100个天安门广场
    
    相比侏罗纪公园,王耀民更野心勃勃的计划是整个北国之春梦幻城。
    
    2009年6月18日,北京侏罗纪公司、美国侏罗纪国际投资集团公司(以下简称美国侏罗纪集团)与大庆市政府签约,将在大庆高新区的北湖之畔建设以侏罗纪公园为核心的“北国之春梦幻城”。
    
    这是一个囊括了大型游乐、温泉度假、超星级酒店、美食娱乐、住宅等项目的“超级新城”,预算投资达600亿元(后追加至680亿元),占地16平方公里。
    
    王耀民在搜房网的一次访谈中估算,每年可接待游客2000万人。这足以令主题公园的翘楚们汗颜——这将是2011年香港迪士尼乐园入园人数的3.4倍,深圳欢乐谷入园人数的6.1倍。
    
    诸多光环随之而来——黑龙江省重点项目、大庆市重点工程……公开资料显示,过去两年间,多位省部级官员以及哈尔滨、四川达州、内蒙古通辽等地的党政考察团都曾在梦幻城驻足。
    
    四年已过,除零散几处住宅楼在建外,梦幻城已成梦幻——其他项目或半途而废,或仍是荒地。
    
    大庆并非第一个梦碎者,前赴后继者应接不暇。
    
    2007年4月,陕西杨凌侏罗纪公园签约。同样是王耀民投资,投资额为2.2亿元,该项目签约之后即无下文。
    
    杨凌示范区招商局项目主管宋党辉告诉南方周末记者,项目主要卡在了土地上,“他当时要的土地面积有点大,要上千亩,而我们的土地容量有限”。
    
    同样由王耀民主导的、规划10-15平方公里的扬州邗江侏罗纪项目亦已搁浅。据《扬州时报》报道,该项目投资一千多亿元,“将成为扬州市乃至全省最大的主题旅游项目。”
    
    2012年8月,北京侏罗纪公司又与河北承德县签约,建设项目俨然大庆翻版,投资额约400亿元,面积逾11平方公里。
    
    至此,王耀民及其团队以侏罗纪公园之名宣称的总投资额已逾两千亿元,画下的土地已约40平方公里,约相当于100个天安门广场。
    
    “这就是一个空手套的骗局”
    
    “我赌500万这就是一个空手套的骗局!”早在2011年7月,一直对侏罗纪公园心存质疑的大庆律师李贤伟就在网上公开叫板。引发李贤伟质疑的,不仅是天文投资数字,更是投资商的神秘莫测——富豪排行榜缺席,且身份多变。
    
    王耀民第一次出现于大庆媒体,是在2008年1月。他被时任大庆市市长韩学键会见,身份是北京达沃森集团董事长,王耀民称“达沃森集团以基础设施建设为主……希望能够在大庆寻找到更好的经济技术和贸易合作机遇”。
    
    “达沃森集团”正式名称是北京达沃森投资管理有限公司(以下简称北京达沃森)。工商资料显示,该公司成立于2006年3月,经营范围为投资管理和投资信息咨询。不过,网络搜索这家公司,未有公开记录显示其参与过基础设施建设。
    
    两个月后的2008年3月6日,当王耀民再次现身大庆时,他变成了北京侏罗纪公司董事长。
    
    工商资料显示,北京侏罗纪公司成立于王耀民访问大庆一个月后的2008年2月26日,最初共计1000万元的注册资本中,999万元来自北京达沃森。
    
    这是一家一出生就“风华正茂”的公司,距离公司成立不足百日,大庆市的北国之春梦幻城项目框架协议即已签署。
    
    北京朝阳区通用国际中心1802室,是北京侏罗纪公司的所在地。南方周末记者实地探访发现,这家高调投资的公司,门口没有任何招牌,大厦大堂罗列的入驻企业名单上亦未见其名,多位大堂保安甚至不知晓这样一家公司存在。
    
    据王耀民称,北京侏罗纪公司成立以来,配合梦幻侏罗纪美国总部考察团队,曾对国内多个旅游城市进行了实地考察。但美方企业登记资料显示,美国侏罗纪集团成立日期是2008年12月12日,甚至晚于其北京子公司,且王耀民任总裁并100%持股。
    
    2013年3月1日,王耀民将美国侏罗纪集团全部已发行股本及“侏罗纪主题在中国唯一授权和相关知识产权”出售给了中国趋势控股有限公司(以下简称中国趋势),总代价仅为100美元。中国趋势是一家在开曼群岛注册并在香港联交所上市的公司。
    
    千亿项目“侏罗纪”玩法——圈地“造城热”


    
    资料来源:持股比例来自企业年检报告,其余信息来自公开资料。 (何籽/图)
    
    “李鬼”侏罗纪
    
    “梦幻侏罗纪是闻名于世的世界级顶尖文化旅游品牌,梦幻侏罗纪探险时代(北京)投资管理有限责任公司是该品牌在中国拥有使用、建设、管理权的独家授权公司。”2011年9月,参加大庆签约仪式的王耀民如是称。
    
    “独家授权”,正是王耀民游走各方时对政府官员和媒体频频亮出的法宝。
    
    侏罗纪公园闻名于世不假。斯皮尔伯格执导的《侏罗纪公园》1993年上映后,制片商环球影城公司及安培林娱乐就将“侏罗纪”、“侏罗纪公园”等商标注册。环球影城公司据此已经相继在美国、日本、新加坡等地建设了四座包含侏罗纪题材的主题公园。
    
    但“梦幻侏罗纪”呢?南方周末记者查询美国专利及商标局网站,截至发稿时,包含“侏罗纪”(Jurassic)的商标共有155项,但无一项为“梦幻侏罗纪”。
    
    而作为总部的美国侏罗纪集团亦无权可授。美国专利及商标局的信息显示,155项涉“侏罗纪”商标中,无一项为美国侏罗纪集团或王耀民持有,王耀民及美国侏罗纪集团名下亦无任何商标登记。
    
    即便如此,王耀民并不忌讳与正宗“侏罗纪”画上等号。早在2007年的杨凌项目签约时,王耀民就曾称,“美国制片方将‘侏罗纪公园’的全球开发权转让给了日本企业,日本企业授权北京侏罗纪时代公园投资管理有限公司遴选在内地的选址。”
    
    这个绕弯的授权路径亦难确证。美国专利及商标局的数据库中,“侏罗纪公园”商标,持有人仍为环球影城等美国公司,未见转让于日本企业的记录。
    
    北京侏罗纪公司倒是确乎申请了两个同样名为“DREAM JURASSIC ADVENTURE ERA”(梦幻侏罗纪探险,南方周末记者注)的商标,国家工商总局商标局的登记资料显示,一个用于商业管理咨询、广告宣传,一个则用于玩具,均与主题公园无关。
    
    “领导喜欢大项目拔地而起”
    
    包装出了“独家授权”概念,还要寻找能够相信概念的土壤。与主题公园往往选址于经济发达、人流密集的大城市周边不同,王耀民瞄准的却是三线城市乃至县、区级小城。
    
    在王耀民的侏罗纪版图中,大庆已是最为发达的一个。虽坐拥中国最大的油田,但“资源诅咒”一直困扰着大庆。大庆市过去十年的政府工作报告中,仅“接续产业”一词,就出现了28次,发展“非油经济”、“非油产业”亦是高频字眼。
    
    和大庆一样,“转型”、“招商引资”已成各地“入局”的最大动力。西洽会、哈洽会、扬州“烟花三月”国际经贸旅游节、承德央企京企合作北京恳谈会……形形色色的招商会成为王耀民的理想道场。
    
    南方周末记者统计发现,公开资料中,侏罗纪项目所宣称的投资额分别占到杨凌、大庆、邗江、承德县当年GDP的8.3%、30.6%、236%、380%。
    
    据王耀民自称,北京、成都、天津等城市都曾闻风而动,而杨凌、大庆们总会以其“务实作风”、“优良投资环境”令投资者驻足。
    
    其实,在各地“造城热”中,出现“侏罗纪公园”并不稀奇。国家发改委的调查显示,我国144个地级市要建两百余个新城新区,大庆、承德等地亦不例外,而以侏罗纪公园为核的梦幻城成为这些地方政府新城的“开篇巨作”。
    
    “领导喜欢一个大的项目拔地而起。”一位曾与王耀民一起现身于某地招商会的房地产商说,而王耀民“句句事事抓住领导心理,层次拿捏得非常好”。
    
    仅有概念还不够,王耀民还有其他法宝:经常“无意中”透露与政府高层的关系——与某高层是老乡,与某高官的亲人一起吃过饭,且常常把某主任挂在嘴边。“我们小地方的人一听,如雷贯耳。”一位知情者如是形容。
    雪球是如何滚动的?
    
    摸准了政府脉搏,但要撬动千亿项目,绝非易事。
    
    南方周末记者遍查所有介入梦幻城开发的公司的工商登记资料发现,美国侏罗纪集团的出资记录仅出现于缴纳大庆圣地置业有限公司(以下简称大庆圣地)的注册资本230万美元。大庆圣地类似于整个北国之春梦幻城项目的总包商。
    
    北京侏罗纪公司似乎比其母公司阔绰一些。据其递交的2012年度年检报告书显示,该公司资产总额为8.2亿元,负债总额为7.14亿元,但其长期负债或非流动性负债为0,说明基本都是短期负债,资金链之紧张可见一斑。长期投资为5.25亿元,用于在大庆注资成立八家房地产公司。
    
    5.25亿元从何而来不得而知,但在大庆市各种优惠政策下,这足以令雪球滚动。
    
    大庆圣地内部,一份《关于×××项目合作开发经营管理协议书》的模板透露出玩家们的初始算盘——“园区+基础设施+产业+地产”。
    
    一位曾看过大庆市政府与投资方所签合同的知情人士告诉南方周末记者,王耀民同时与大庆市政府签订了BT(建设-移交)合同,负责土地一级开发,而“土地费返还做项目”。
    
    一级开发做完,生地变成了熟地,后续的房地产公司要想介入二级开发,便需缴纳溢价款。至于溢价款究竟是多少,多位房地产商以债务纠纷为由,三缄其口。
    
    优惠不止如此。一级开发没钱,政府可以借款。2011年3月,大庆市市长办公会议原则同意由市财政借款2亿元,辗转经庆北新城管委会、庆北新城城市开发建设有限公司拨付给施工方。
    
    竞买土地没钱,政府也可借款。该市长办公会议亦同意市财政拨付逾一亿元,用于庆北新城公司注资。庆北新城公司再以该笔资金出资与大庆圣地合资设立新公司,用于竞买“水上凡尔赛宫”项目用地。
    
    一份大庆圣地内部文件还显示,在大庆项目中,凡是由甲方(大庆政府)依法收取的各项建设规费,给予全额免除。而且对于乙方(大庆圣地)招商引进的投资企业,大庆市政府也可以比照运作,同样予以优惠政策支持。
    
    刀尖上行走
    
    地方政府优惠多多,却也步步惊心。
    
    首当其冲的是国家对主题公园的限制。早在2003年2月,原国家计委办公厅即下发主题公园项目暂停审批通知,此后,又明确规定,大型主题公园建设需由国务院审批。
    
    “以建设主题公园名义,开发商业房地产项目”,正是主题公园被叫停的初衷之一。以大庆梦幻城为例,共计16平方公里的用地指标,侏罗纪公园占地仅为0.5平方公里,而居住和商业金融用地则占到了7.4平方公里。
    
    另一红线则是土地出让金减免政策。国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》明确规定,“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’等各种名义减免土地出让收入……或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。”
    
    大庆圣地的协议模板称,甲方每挂一宗地后,其地价款用于返还乙方的投资,直至拨足乙方投入。而甲方获取的土地出让净收益部分,50%给乙方以资金的形式奖励,用于项目区投资建设。
    
    地方政府是否照单全收了这些条款不得而知,若果真如此,“很明显,各种方式变相减免土地出让金。”土地政策专家、浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰说。
    
    融资亦踩红线。知情人士称,建银国际及中国工商银行先后为梦幻城项目注资共计约5亿元。国家审计署驻深圳特派办最早介入审计,即是针对建银国际2.2亿元的使用情况。建银国际是中国建设银行在香港成立的投行,而港澳中资机构正是审计署驻深圳特派办的审计范围。
    
    而据央行联合多部委的最新规定,“对高尔夫球场、大型主题公园等国家明令禁止或限制发展的旅游项目,应严格禁止或限制发放贷款。对于可能借旅游项目名义变相进行房地产开发的,应从严审查。”
    
    “垫资垫成了股东”
    
    地方政府背书之下,北国之春梦幻城一时成为热土。
    
    仅在2010年的9月到11月间,北京侏罗纪公司就密集注资成立了四家房地产公司,其持股比例从10%到49%不等。其他的投资者则来自大庆、北京、齐齐哈尔、江苏、台州等地。
    
    大庆市国土局土地招拍挂公告显示,梦幻城项目内挂牌出让的住宅用地,最后均由北京侏罗纪持股的房地产公司中标。
    
    想分一杯羹的投资者纷纷为梦幻城的诸多项目垫资,甚至连偿还建银国际的本息也有人垫资。只是垫到中途,大家发现王耀民无力偿还,“炒股炒成了股东”。
    
    “大家(房地产商)还在做梦,如果建起来,还是可以挣钱。”但对章建宏而言,“连做梦的希望都没有了。”
    
    两年前,当章建宏中标梦幻城F区的施工项目时,憧憬满怀:将近3亿元的施工承包合同,一年时间做完,最后挣几百万不成问题。
    
    然而,自从2011年6月他带了六百多个农民工入场开始,就陷入了“垫资——挤牙膏式讨薪”的恶性循环。本应于2012年8月30日完成的工程,一直延宕至今。2013年6月,章建宏和他的施工队被“踢出局”了。一个新的垫资者进入游戏。
    
    “我出局是因为我没有能力继续垫资了,也不想垫资了。”章建宏说。
    
    房产商的资金链紧张电流般传递给业主。2013年7月,多位购房者被要求必须缴纳全款,否则就要强制退房。
    
    被征地的农民更是不容忽视的利益受损者。以“北国之春梦幻城”为例,仅在2011年3-5月间的征地批次中,涉及东风农场的土地就有1700亩。虽然耕地承包户曾集聚上访甚至诉诸法庭,但最后这场“土地回收硬仗”圆满成功。
    
    “政府把一个村子里会生蛋的鸡在产蛋之前统一以小鸡价格买下来,然后交给商人,其后源源不断生产出的鸡蛋都归商人,这合理吗?”杨遴杰说。
    
    改名换姓2.0版
    
    国家审计署审计结果尚未公布,但以侏罗纪为名的游戏已然玩不下去,局中人正试图揭去“侏罗纪”和“梦幻城”两个标签。
    
    “按照国家限制建设大型主题公园的要求,原来规划的大型侏罗纪主题公园项目已被调整为室内侏罗纪游乐场,仍然保留了一些必要的旅游元素。”2013年10月,大庆市高新区官网消息称。
    
    新的接盘者绿地集团已经上场。新规划图上,原本用于建设侏罗纪公园的地块变成了绿地影视娱乐城、儿童主题乐园和极限运动公园,“规划6平方公里,180亿巨资打造国际一线生活”。
    
    而对承德而言,征程才刚刚开始。“土地已经完成收储三千多亩。”承德县发展改革局一位官员告诉南方周末记者,目前,开发侏罗纪公园的公司已经注册。
    
    新成立的公司叫做梦幻陪都(中国)有限公司,由北京达沃森和香港梦幻陪都有限公司共同注资,注册资本1亿美金。而本来的“承德梦幻城”也悄然更名为“梦幻陪都低碳文化产业园”。
    
    香港特区政府公司注册处的资料显示,香港梦幻陪都有限公司全部股款仅为10000港币。公开资料显示,该公司无参与任何项目开发的记录。
    
    “我们有专门一批人盯着,对大庆项目也曾经考察过。”当被问及会否担心重蹈大庆覆辙时,上述承德县官员说,“我们有我们的考虑,会高度注意这方面的情况。”
    
    不惟官方,王耀民和他的伙伴们也换了名头重装上阵。2013年3月4日,将美国侏罗纪公司以100美元价格售予中国趋势三天后,王耀民担任中国趋势董事局主席。
    
    梦幻城又换上了“低碳城市”的帽子。2013年6月28日,大庆圣地、中金地产、中国趋势签订了《合作开发低碳城市框架协议》,中国趋势承诺协助大庆圣地增资至1亿美元注册资本,中金地产滚动投资150亿元进行二级开发,大庆圣地则负责与大庆市政府约定具体投资优惠政策。
    
    “我们中金集团(中金地产母公司)现在已经全面接手了梦幻城。”中金集团驻梦幻城项目负责人孙天群说,关于侏罗纪公园,不要找王总(王耀民)了,“有什么问题可以问我”。
    
    但当被问及侏罗纪公园是否经过授权时,孙天群没有回答,只是说“侏罗纪公园肯定会做下去的”。
    
    2013年11月初,大庆北国之春梦幻城展示中心里,王耀民和他的团队已经开始为新来者腾挪地方。而办公室外那块褪色的展板上,还写着:“坚持住,准备好,我们给每个人都准备了娱乐项目。” (博讯 boxun.com)
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